中國消費者報西安訊（記者徐文智）記者從陜西省漢中市消費者協(xié)會了解到，該協(xié)會于2022年7月至8月期間，聯(lián)合漢中市住建局、漢中市市場監(jiān)管局和漢中銳博律師事務所，對《漢中市商品房買賣合同（預售）示范文本》（以下簡稱《2022版預售合同》）和《漢中市商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（以下簡稱《2022版現(xiàn)售合同》）開展了點評。
漢中市消費者協(xié)會在點評過程中認為，2022版合同呈現(xiàn)出了一些新亮點，主要表現(xiàn)在以下方面：
適用范圍更加完善明確?！?022版預售合同》與《2022版現(xiàn)售合同》均在“說明”部分明確將“漢中市2021年3月1日后新建商品房、保障性住房項目預售合同的網上簽約和備案及現(xiàn)售合同的網上簽約和備案”納入本合同的適用范圍，明確了適用范圍，也更加完善保障了實踐中購房人對于所購買房屋性質不能清楚界定導致的權利受損瑕疵。
“一房一價清”及收費項目政策明晰。近年來，諸多購房人因對房地產開發(fā)的成本規(guī)定以及售價成本中應當包含費用的相關政策規(guī)定不了解，致使自身合法權益受損情況屢發(fā)，甚至引發(fā)信訪事件及訴訟。此次《2022版預售合同》《2022版現(xiàn)售合同》在“說明”部分都明確了“一房一價清”的政策依據，載明《國家發(fā)展改革委等部門關于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖行業(yè)收費促進行業(yè)高質量發(fā)展意見的通知》（國辦函〔2020〕129號）、陜西省發(fā)展和改革委員會《關于清理取消供水供電供氣供暖行業(yè)不合理收費的通知》（陜發(fā)改價格〔2021〕242號）】等政策文件，強化了對購房人權益保障的力度。
設置違約責任最底線標準。法律規(guī)定在民事領域給予了當事主體可自行約定違約責任的權利，《民法典》第五百八十五條對此進行了明確規(guī)定。2014版合同充分保護了購房人與開發(fā)商自行協(xié)商的權利，將違約責任的承擔方式及違約金的支付方式以選填項的方式尊重雙方意思自治，但在過去數(shù)年的實踐中，諸多購房人因對法律規(guī)定和自己行使權利的不甚了解，大都以開發(fā)商采取的“協(xié)商確定”或直接劃線“\”來阻止了權利的行使。此次《2022版預售合同》與《2022版現(xiàn)售合同》分別在合同范本的第十條、第十四條、第十五條、第十六條、第二十條等涉及違約金支付的條款中對于違約責任設置了底線標準，以避免購房人因不懂法律帶來的主張違約責任的權利盲區(qū)。
重新界定物業(yè)服務期限的起算日期。以往較為常見的物業(yè)服務期限都將起止日期空出來由合同當事人自行填寫，但由于絕大部分的購房人并不會留意該選填項，統(tǒng)一都會由開發(fā)商將起算日期填寫為與承諾交付日期一致。在過去幾年的司法實踐中，開發(fā)商在承諾的時間內即便能夠準時交付房屋，但對于房屋的質量和配套設置等的交付也不一定能夠達到雙方約定的標準，因此引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。此次《2022版預售合同》在第二十一條中將物業(yè)服務合同的起算點修改為“物業(yè)服務時間從出賣人向買受人交房，買受人驗收通過之日起”，也能夠從規(guī)避房屋交付糾紛和保障購房人合法權益方面起到積極作用。
增加合同范本的約定內容。目前在我國商品房銷售領域，絕大部分購房人都會采取按揭貸款的方式購房，合同的文本原件也大都因為辦理按揭貸款提供給了貸款銀行。一旦購房人與開發(fā)商或貸款銀行發(fā)生糾紛，購房人都無法獲取已簽字蓋章的商品房買賣合同文本，無論是購房人向行政主管部分投訴反映還是向人民法院起訴，手里掌握不了基礎材料總有些缺乏依據。配合漢中市房產交易系統(tǒng)的操作更新，此次《2022版預售合同》和《2022版現(xiàn)售合同》分別在第二十九條、第二十六條專門增加了“雙方通過漢中市房產交易系統(tǒng)訂立的電子簽章版合同可根據需要隨時打印，具有同等法律效力”的約定，這一約定對于購房人實時掌握了解所購買房屋概況及開發(fā)商履約情況起到了有效保障。
在補充協(xié)議約定里增加效力條款。近些年來，由于商品房買賣合同關系引發(fā)的訴訟案件屢見不鮮，人民法院在審理時也都遇到了合同文本中的前述制式條款內容與后附補充協(xié)議約定不一致的情況，司法實踐中對于約定不一致情況下的效力認定觀點也不一致，為了避免購房人因為合同及法律淡薄陷入文字陷阱，此次《2022版預售合同》和《2022版現(xiàn)售合同》都在附件補充協(xié)議中增加了“補充協(xié)議與本合同約定不一致的，以本合同為主”的說明，這一說明既可以起到責令開發(fā)商不得隨意篡改合同文本的固有約定，也可以為購房人在涉訴后的權利救濟發(fā)揮有力影響。
據悉，此次《2022版預售合同》和《2022版現(xiàn)售合同》是在充分調研近年來商品房銷售市場的基本現(xiàn)狀，分析研判購房人與開發(fā)商糾紛熱點，認真考量實質公平的前提下，對2014版合同進行了上述幾個方面做了修改和調整，總體對保障購房人權益方面做了一些新的探索和大膽實踐，新合同文本更加貼合《民法典》的宗旨及政策規(guī)定，對維護買賣雙方合法權益，推動房地產行業(yè)健康發(fā)展，營造公平有序的市場環(huán)境，發(fā)揮積極的推動作用。
