中國消費者報報道（記者孫蔚）11月3日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二O三五年遠景目標(biāo)的建議》(以下簡稱《建議》)發(fā)布，《建議》全面闡述了“十四五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)思想，必須遵循的原則和主要目標(biāo)?！督ㄗh》提出的“促進住房消費健康發(fā)展”，成為房地產(chǎn)行業(yè)“十四五”期間的政策遵循。
“房住不炒”定位長期堅持
近幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控范圍不斷擴大，各地出臺了限購、限貸、限售等一系列政策，有效抑制了投機炒房現(xiàn)象。當(dāng)前雖然一些城市仍存在結(jié)構(gòu)性過熱的態(tài)勢，但總體而言住房市場趨于平穩(wěn)。另外，房子作為居住品而非投資品的屬性越來越明晰，“房住不炒”的理念深入人心。
實際上，自從2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，此后多次中央層面的重大會議都提及“房住不炒”。《建議》強調(diào)了這一點，說明“十四五”期間將繼續(xù)堅持“房住不炒”的導(dǎo)向。“房住不炒”作為一項長期必須堅持的政策，需要地方、房企和購房者積極落實。
經(jīng)濟學(xué)者馬光遠認為，再提住房消費絕非要放棄“房住不炒”的基調(diào)，或者讓房地產(chǎn)重新成為經(jīng)濟增長的工具。抑制房地產(chǎn)投資投機，符合房地產(chǎn)民生政策的定位，這個定位任何時候都不會變?！督ㄗh》還提出，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，后續(xù)各地會根據(jù)實際情況進行各類政策調(diào)整。但需要注意的是，各類因城施策的內(nèi)容都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策不可行。
平穩(wěn)健康發(fā)展是目標(biāo)
隨著疫情防護常態(tài)化，經(jīng)濟基本面逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也進入了新常態(tài)。日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點;商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。9月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。
貝殼研究院高級分析師許小樂對記者表示，“十四五”規(guī)劃關(guān)注的重點在于房地產(chǎn)市場“健康發(fā)展”。健康發(fā)展是指居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足，房價漲幅與經(jīng)濟增長和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展，服務(wù)品質(zhì)得到進一步提升。隨著居住服務(wù)領(lǐng)域市場進一步壯大，中國真正將從購房時代轉(zhuǎn)向居住時代。
促進住房消費健康發(fā)展不能曲解為房地產(chǎn)調(diào)控會轉(zhuǎn)向。許小樂認為，正確解讀這一信號有兩大關(guān)鍵詞，一個是“消費”，也就是說希望通過釋放自住型和改善型住房需求來拉動內(nèi)需，對被“誤傷”的合理住房需求進行適當(dāng)糾偏，而投資性需求不在此列。另一個是“健康發(fā)展”，既不希望房價再次“起飛”，也不希望房價“驟降”，而是希望市場“企穩(wěn)”。
大力發(fā)展租賃住房
作為房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，租售并舉已經(jīng)成為樓市新動向和新趨勢。前段時間，長租公寓企業(yè)頻頻爆雷引發(fā)了市場的熱議，整個行業(yè)也面臨著大洗牌?！督ㄗh》明確提出，要有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。
對此，許小樂表示，這些政策表明，未來房地產(chǎn)的政策目標(biāo)框架轉(zhuǎn)向民生。住房補短板是為了彌補過去20多年“重購輕租”導(dǎo)致的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，為了降低低收入群體和新市民的住房差距。跟過去不同的是，這次提出完善土地出讓收入分配機制，可能會改變過去地方政府與開發(fā)商之間的利益關(guān)系，加大對保障性住房的供地傾斜。從《建議》可以看出，未來保障房的主體是租賃住房，包括集體土地建設(shè)的租賃、市場化的長租房以及政府的公租房。
嚴(yán)躍進表示，“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)堅持租賃市場和購房市場并肩發(fā)展的思路，預(yù)計各類支持性政策會增加。而財政方面則體現(xiàn)為各類財政補貼會增加，尤其是一些外來人口較多的城市，會享受更多的財政補貼。在“十四五”期間，住房保障供給會在不同的產(chǎn)品線上得到體現(xiàn)，包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及部分限價房等，都可能會成為改革的重點內(nèi)容。
宅基地改革或面臨重大突破
“優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村，全面推進鄉(xiāng)村振興”，是《建議》中備受關(guān)注的一部分內(nèi)容。作為農(nóng)村土地制度中涉及利益最復(fù)雜，也是改革相對滯后的領(lǐng)域，宅基地改革在“十四五”期間將迎來哪些突破?對此，《建議》提出，在深化農(nóng)村改革方面，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實現(xiàn)形式。保障進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，鼓勵依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。
嚴(yán)躍進認為，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，積極探索實施農(nóng)村集體土地入市，以及前面提到的完善土地出讓收入分配機制和鼓勵集體建設(shè)用地做租賃住房，都將使土地出讓方面有重大調(diào)整，農(nóng)村土地市場將會推動出現(xiàn)積極改革。
此前，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民曾公開呼吁，農(nóng)村“三塊地”(農(nóng)用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地)改革試點可以在思想上再解放一點，拿出一小部分農(nóng)村控制的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地，允許城市人下鄉(xiāng)購買宅基地的使用權(quán)。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也建議，在“十四五”期間，可以通過試點對宅基地使用權(quán)流動進行進一步探索。
談及“十四五”期間關(guān)于農(nóng)村宅基地改革的方向，中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映表示，宅基地制度改革首先要以保障好農(nóng)民的居住權(quán)益為前提，明確宅基地資格權(quán)的認定，同時要探索宅基地自愿有償退出機制，從而進一步用好宅基地。
“以上兩點已經(jīng)在最新版《土地管理法》中進行了明確，而‘十四五’期間宅基地改革探索的關(guān)鍵在于宅基地能不能入市流轉(zhuǎn)。只有宅基地真正入市了，才能更好實現(xiàn)農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益，提高宅基地的利用效率，促進城鄉(xiāng)居住和產(chǎn)業(yè)的融合。”王小映說。
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